Mua đất dự án – rõ tám vấn đề

Trịnh Đình Tý 11 Tháng Mười Hai, 2019 TƯ VẤN NHÀ ĐẤT Leave a comment 343 Views

Mua đất dự án, mua BĐS hình thành tương lai, người mua cần nắm rõ 08 yếu tố sau đây để tránh sập bẫy dự án ma. 08 tiêu chí đó là:

Giấy phép xây dựng dự án
Quyết định 1/500
Quyết định cho phép huy động vốn
Có được ngân hàng uy tín bảo lãnh
Sổ cũ và biên lai đóng thuế tiến hành xây dựng dự án
Biên lai nghiệm thu hạ tầng khu dân cư
Hồ sơ năng lực của chủ đầu tư và đơn vị phân phối
Giá và chính sách giá, hợp đồng trách nhiệm liên quan đến hơp đồng

1. Giấy phép xây dựng dự án

Dự án được cấp phép mm[si được chính thức xây dựng và phân phối sản phẩm Bất động sản. Không có giáy phép thì là dự án tự làm dự án chui của nhiều chủ đầu tư dự án ma.

Nếu không có giấy phép xây dựng, thì lập tức dừng ngay khi tiếp xúc. Vì chắc chắn là dự án không phép – dự án cá nhân hay là dự án ma.

2. Bản đồ hay quyết định 1/500

1/500 là giấy là bản vẽ hay giấy phép quy hoạch dự án triển khai. Có 1/500 sẽ biết được bố trí nền đất, nền nhà, phối cảnh và tiện ích xung quanh.

1/500 có hai dạng. Nếu là dự án cấp tỉnh hay lớn hơn 10.000m2 hay 10h thì phải có bản đồ và ký bởi cấp tỉnh. ở đây là chủ tich tỉnh hay phó chủ tịch tỉnh ký thay. Còn dự án khoảng 5.000m2 hay 5h trở lên đến dưới 10h thì cấp huyện ký. Ở đây không lập bản đồ mà phải lập hồ sơ thuyết trình quy hoạch 1/500.

Đối với dự án nhỏ hơn 5.000m2 hay 5ha thì không cần lập bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy nhiên cũng phải cần giấy phép xây dựng dự án như tiêu chí thứ nhất.

Nhà dân phân đất vườn ra bán không cần 1/500 mà chỉ cần xin phép. Nhưng thường chỉ được dưới 2000m2

Nếu hơn 5000m hay 5ha không có 1/500 mà bán đất nền hay kêu gọi mua nhà hình thành tương lai thì chắc chắn là dự án không được phê duyệt. Nếu mua các dự án này sẽ chỉ có thể chi tiền mà không được ra sổ đỏ.

Gần đây, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng dân phân lô bán mà không lập quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này gây khó khăn cho người mua. Vì chắc chắn đây là dự án ma hay dự án tư nhân. Việc mua các dự án này chỉ có dùng tiền mua rủi ro.

Không có quy hoạch chi tiết 1/500 thì nên xem xét lại nghiêm túc. Không có 1/500 thì gần nha không thể ra sổ đỏ cho khách hàng.

3. Quyết định cho phép huy động vốn

Các dự án đất nền hay nhà hình thành trong tương lai thường được huy động vốn, bán trước khi có sổ. Tuy nhiên doanh nghiệ chỉ cj phép ký hợp đồng huy động vốn khi có được giấy phép huy động vốn.

Để có được giấy phép huy động vốn này, cần phải đảm bảo các yếu tố: Có giấy phép xây dựng + Có 1/500 + Nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các thuế khác + Kiểm nghiệm hạ tầng dự án đạt chuẩn + Quan trọng là có được ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Đáng lẽ ra, phải để tiêu chuẩn này bên dưới yêu cầu thuế và hạ tầng. Tuy nhiên các chủ đầu tư và những người làm riêng lẽ. Vì vậy tôi phải đưa tiêu chuẩn này lên trước để cho người mua lường trước.

Nếu không đủ tiêu chuẩn, sẽ không được phép huy động vốn. Mọi hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, thanh toán theo tiến độ … thì là phạm pháp và vô nghĩa.

Nếu không có giấy phép huy động vốn, cũng không thể vay ngân hàng, các chủ đầu tư phải tìm mọi chiêu thức để có tiền là huy động tiền từ khách hàng.

Nhưng huy động tiền mà chưa được cấp phép, huy động tiền mà không có khả năng hay rất khó khả năng ra sổ, thì phần rủi ro sẽ thuộc về khách hàng, người bỏ tiền ra mua.

4. Có ngân hàng uy tin bảo lãnh

Nếu không đủ tiêu chuẩn thì cũng không có ngân hàng nào cho họ vay vốn. Khi khách hàng mua chủ đầu tư, người bán thường bảo có ngân hàng cho vay. Nhưng dự án kém chỉ chả có ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh, giải ngân.

không đủ tiền có ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh và cho vay khi

5. Sổ đỏ cũ và biên lai đóng thuế đất

Khi làm dự án, chủ phải có sổ đỏ khu đất cũ. Nếu không có, thì là người làm chui, hay ủy quyền. Như vậy chủ đầu tư phạm pháp

Khi làm tách sổ hay làm nhà chung cư, nhà liền kề để bán, thông thường người chủ đầu tư phải đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là khoản tiền không nhỏ.

Nếu không có sổ gốc và không đóng thuế, chủ đầu tư dù làm tốt cũng không ra sổ được. Nhiều chủ đầu tư tìm cách nợ tiền thuế đất này. Tuy nhiên nhiên nếu chủ không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cũng không ra sổ được.

Ngoài thuế chuyển mục đích sử dụng đất, còn các loại thuế – phí khi làm công trình khác. có biên lai nộp thuế này mới yên tâm là dự án có thể ra sổ.

6. Biên bản chấp nhận nghiệm thu hạ tầng

Để phân lô tách sổ theo bản đồ chi tiết 1/500 hay làm nhà chung cư, làm nhà phố liền kề thì phải làm các hạng mục đường – điện, thoát nước … Các công trình lớn, còn có công viên, cây xanh, phòng cháy chữa cháy .. Nhưng hạ tầng này cần thiết cho một khu phố, khu dân cư hình thành, hoạt động.

Chủ đầu tư phải làm cơ sở hạ tầng này đúng như bản vẽ chi tiết 1/500 và đúng chất lượng, tiến độ. Sau đó phải báo cáo với cơ quan chức năng quản lý thẩm định và duyệt nghiệm thu hạ tầng. Khi qua được bước này, các cơ quan chức năng mới xét cho phân lô, ra sổ đỏ được. Hoặc nếu là dự án làm nhà liền kề thì mới được phân lô và xây các nhà trên nền đất. Sau đó mới hoàn công, ra sổ và bàn giao cho khách.

Biên bản nghiệm thu hạ tầng này thường chỉ được tiến hành khi đạt 30% đến 50% tiến độ dự án. Vì vậy có được được xét nghiệm thu và hoàn thiện các yếu tố khác, mới được xét duyệt để cho phép huy động vốn.

Nên khi công trình chào mời, bạn có quan tâm các chỉ tiêu và theo dõi. Khi nào chủ đầu tư cung cấp được biên bản nghiệm thu hạ tầng và quyết định được phép huy động vốn thì hãy mua dự án. Nó nằm ở khoảng gần một nữa tiến độ dự án. Lúc này mua bán sẽ an toàn.

Khi không có bản nghiệm thu này, thì bạn bỏ tiền vào thì đừng mơ mà có sổ và hoàn công.

7. Năng lực chủ đầu tư và nhà phân phối

Các nhà phân tích và tư vấn đầu tư nhấn mạnh đến việc tìm hiểu hồ sơ – năng lực của chủ đầu tư và nhà phân phối. Nhưng trong bài này tôi đưa tiêu chí này thứ 7, gần cuối cùng. Tất cả có lý do của nó.

Bởi các nhà tư vấn khác quan niệm tìm hiểu, thấy chủ đầu tư tốt thì thường làm tốt. Họ lấy hình ảnh các dự án khách để soi chiếu cho dự án hiện tại để tạo cái neo niềm tin.

Còn theo tôi, bạn mua dự án thực tế chứ không mua tấm gương. Nếu chủ đầu tư đảm bảo 06 yếu tố ở trên, thì gần như 100% là dự án tốt và được ra sổ. Còn chủ đầu tư làm chưa tới, hay không làm được cái tiêu chí cần thiết được mới làm các thủ thuật lấp liếm đi mà thôi.

Những nhà đầu tư tốt thì có thể làm dự án tốt. Nhưng các dự án khác tốt không có nghĩa là dự án hiên tại tốt. Nếu cứ làm đúng 06 tiêu chuẩn và được cấp phép huy động vốn thì không cần đến xem xét năng lực nhà đầu tư. Chỉ sợ những chủ đầu tư làm chưa tới, phải lấy các dự án trước làm hình ảnh soi chiếu, làm cái neo niềm tin cho khách hàng.

Những nhà đầu tư cá nhân,, những nhà đầu tư giưa chừng, làm liều mở dự án ma thì xem 06 tiêu chí trên thì thoát ra ngay lập tức. Họ không có gì mới cần đánh bóng.

Tất nhiên phải xem chủ đầu tư và nhà phân phối xem năng lực và uy tín của họ để biết cách đặt niềm tin khi xuống tiền

8. Giá tiền – hợp đồng và hình thức thanh toán

Khi xem xét đất dự án hình thành tương lai, người mua cũng nên tìm hiểu giá mặt bằng chung của khu vực. Nếu dự án bán giá thấp quá, đừng vội mừng. Phải đặt câu hỏi vì sao nó ngon bổ, rẻ đến vậy? Vì sao ngon bổ – rẻ đó lại đi rao bán đại trà và đến tay mình?

Nếu giá quá cao, cũng nên xem vì sao cao. Có phải nhà đầu tư dịnh giá quá cao không? Nếu giá cao không phải từ nhà đầu tư thì nhà phân phối kê giá để hưởng lời. hoặc các sale bất động sản cũng đưa giá cao lên để trục lợi từ khách hàng.

Hợp đồng thanh toán cũng là vấn đề cần xem xét. Nếu là các hợp đồng góp vốn thì là dự án chưa đến đạt tiêu chuẩn, đang huy động vốn. Việc huy động vốn này là hên xui và xui nhiều hơn hên.

Hợp đồng chuẩn là hợp đồng mua bán có sưc bảo lãnh của ngân hàng. Khi đủ tiêu chuẩn, được phép huy động vốn và ngân hàng bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra nhận phần vay thiếu của khách hàng. Khi đó phần nợ sẽ là ba bên giữa chủ doanh nghiệp, người mua và ngân hàng. Khi ra sổ, ngân hàng giữ sổ cho đến khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Dịch vụ nhà đất 247 – Nhà đất Đồng Nai Mua sinh lời – Ở an tâm

Mua đất dự án – rõ tám vấn đề

About Trịnh Đình Tý

Related Articles

Trả lời Hủy

Mua đất dự án – rõ tám vấn đề

About Trịnh Đình Tý

Related Articles

Phát triển các thị trấn là bước chuyển để Yên Định trên đường lên Thị xã

Định hình giá trị bất động sản theo khu vực

Yếu tố việc làm – giá trị cốt lõi của bất động sản

Trả lời Hủy