Dịch vụ nhà đất 247 – Nhà đất Đồng Nai Mua sinh lời – Ở an tâm
Định giá theo giá nhà nước
+ Giá nhà nước x 4 lần = giá đền bù nhà nước
+ Giá thị trường cao hơn nhà nước 3 – 5 lần = giá tỉnh lặng
+ Giá thị trường cao hơn giá nhà nước 5 – 10 lần, sự phát triển bình thường. Đầu tư có phát triển.
+ Giá thị tường cao hơn giá nhà nước 11 – 15 lần, thị trường đang có nha cầu đất ở mạnh, đầu tư có lời.
+ Giá thị trường cao hơn giá nhà nước 16 – 20 lần, giá sốt, cơ hội của lướt sóng. Nhưng phải tính đến chuyện rút ra không ngộp sóng
+ Giá cao hơn giá thị trường hơn 20 lần => đẩy giá quá cao. Mua vào lúc này dễ chết.
Định giá theo dòng tiền
+ Tính giá theo dòng tiền: 10 năm dòng tiền hy 100 tháng thu nhập
+ Trước khi mua đất, hãy nghĩ áp vào đất đó 3 – 5 mô hình kinh doanh tạo dòng tiền hợp nhất. Nhờ các chuyên gia trong lĩnh vực đó tính cho. Sau đó tính trung bình các dòng tiền từ các mô hình kinh doanh đó. Khi có được dòng tiền, sẽ tính được giá của BĐS.
Ví dụ, một đất nền trống có thể:
+ Xây nhà trọ
+ Xây nhà hàng
+ Xây nhà cho thuê
+ Xây khách sạn
+ Cho thuê mặt bằng …
Tính được giá dòng tiền x 100 tháng thuê hay 10 năm cho thuê, sẽ ra giá đất nền đó.
Tính giá so sánh
Cách làm là so sánh các BĐS đồng nhất xung quanh để tính giá
Đây là cách tính giá dễ nhất, mọi người hay áp dụng
Nhưng đây cũng là cách tính giá “chó” nhất trong BĐS
Vì nếu giá thị trường phù hợp thì việc so sánh giá rất dễ
Nhưng khi giá bị đẩy lên quá cao, việc lấy các điểm neo xung quanh bị đẩy cao đó, sẽ là mồi ngon của việc tạ giá, đẩy giá
Điều này dễ thấy ở khu vực đang có sự sốt đất.
Nhiều chủ đầu tư, trước khi đầu tư, trước khi ra hàng khu vực mới cũng làm các thủ thuật tạo sốt đất ảo xung quanh để đẩy giá bán
Nhiều cò BĐS cũng đẩy giá cao hơn để kiếm lời, và lấy giá trôi nổi lướt sóng là điểm neo. Qua đó giá để làm tiêu chuẩn không chuẩn, càng ngày càng cao.
Mua phải giá đất so sánh giá bị đẩy lên như thế này, người mua rất dễ chôn vốn và không thoát ra được. Chờ giá lên cũng phải mất rất lâu thời gian.
Tính giá theo thu nhập bình quân
Cách làm là tính theo giá thu nhập bình quân của người dân. Các nước châu âu ổn định thì giá BĐS tính bằng 6 – 10 năm thu nhập của người dân.
Các nước phát triển, nhu cầu nhà ở cao thì giá bị đẩy lên mức 15 – 20 năm thu nhập.
Việt Nam và các nơi sốt giá nha Singapore, Hồng Kông thì giá bị đẩy lên 20 – 30 năm thu nhập mới có được ngôi nhà.
Ví dụ, Sài Gòn có mức thu nhập bình quân là 7 triệu/tháng, tức khoảng 84 triệu/năm. 10 năm thu nhập là 840 triệu. 20 năm thu nhập là 1.680 triệu. 30 năm thu nhập là 2.520 triệu. Giá nhà Sài Gòn này 2 tỷ chắc chỉ mua được các quận ngại thành hay các chung cư hạng B, 20 năm thu nhập 1.680 triệu chỉ mua được các chung cư hạng C ở tít ngoại ô.
Các tính giá đất nền của
Kết hợp 4 phương pháp đó và có chọn lọc: Giá thị trường so sánh nggang với giá nhà nước, giá dòng tiền và giá thu nhập.
Giá thị trường so sánh ngang bằng chừng gấp 10 giá đền bù nhà nước, bằng chừng 120 – 150 giá cho thuê và bằng 20 – 22 năm thu nhập là ok rồi.
Nếu giá thị trường so sánh ngang dưới hơn 10 lần giá nhà nước thì mua an toàn.
Còn giá so sánh ngang của thị trường bằng từ 15 lần trở lên so với giá nhà nước là đất đang bị thổi giá, đẩy giá nên cẩn thận
Giá so sánh ngang thị trường cao hơn 20 lần giá nhà nước, thì xem xét lại, đó là số giá ảo.
